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实探:一个808公顷的超级大盘,绿地和水系占20%!

01-13 21:06 首页 地产观察

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想想这几年看过的超级大盘,印象最深刻的有三个。


第一个就是我多次提及的网红麓湖面积8300多亩的新城,其中有2100亩是湖,只有一半用于开发房产,剩下的都归还给了城市,用来建造了湖泊、公园和其他公共空间。

第二个印象深刻的是去贵阳出差,专门去看的花果园,它是当地最大的城改项目,累计规划1800万平方米,早期价格3980/平米,现在也不贵,属于贵阳1.5环的位置,非常繁华,遗憾的是容积率实在太高(据说6.4),很多超高层住宅,采光差,区域交通拥堵严重。当时热销那几年,凭借这一个项目,开发商就进入百强了。

这个图曾经是花果园的微博热图,酒店业异常繁华

第三个大盘是位于广州增城的碧桂园凤凰城,项目超大,业态也极为丰富,建筑是碧桂园的风格,一个模具出来的,但是配套极全,不仅有从幼儿园到高中的教育配套,商业配套也很完善,社区内麦当劳、赛百味和星巴克,酒店、运动会所、游泳池、社区医疗中心、还有年底即将开业的电影院。自身配有独立交通中心,每天发车300多班次。据说也是因为这个项目的成功开发,才让碧桂园走向全国,复制的同一个模式,就是以凤凰城为样板。


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除了花果园是城改项目属于市区的位置,其他两个的大盘都属于城市的郊区。近期

又看了一个大盘,由富力和建业联合开发,共808公顷,计12120亩,但居住用地只有198公顷合2970亩,不到总占地的25%,关键是位置和城市已经融为一体:

从上图可以看出,目前北龙湖片区是城市豪宅聚集地,目前最贵的楼面价是3.7万/平米,地价记录由金茂保持,2017年12月17日开盘的融创壹号院项目,洋房一层价格已突破10万/平米。

整个1.2万亩的地块,不仅有住宅、写字楼、购物中心、公园、全龄教育、医院,还有很多不可缺少的生活必需设施,如消防站、宗教设施、公交车场等,这真的就是建城。


而富力和建业联合开发的这个项目的名字就叫“富力建业808”,地块距离北龙湖湖心岛最近的直线距离仅6公里,整个地块通过中州大道—北三环隧道与北龙湖湖心岛紧密相连,且后期迎宾大道打通后地块向南可直达北龙湖湖心岛。前几天开盘的一期的住宅部分价格是精装修1.6万/平米,怪不得开盘一抢而空卖这么好。


富力是广东五虎之一,2017年荣膺中国房地产企业协会评选的“中国房企综合实力TOP10”,去年曾以近200亿元收购了万达77家酒店一举成为全球最大的五星级酒店业主之一。建业是很多年的河南王,在河南的口碑毋庸置疑,有很多老业主。

专门找内部人要了些资料,我想分享的是,这个超级大盘的规划理念。


由于宗地两面都临河,所以规划整合基地周边水系生态资源,融入与互联网+相关的智慧型创新产业,打造一个宜居、智慧、科技、生态、低碳、生态、教育等融合八大理念的新城,希望打造城市的标杆区域。


通过构建海绵系统、生态廊道、健康慢跑、城市湿地、河道水系保护等生态网络,打造低碳环保绿色出行的宜居之城;通过“智能物管系统、生化处理系统、自然通风系统、WIFI定位系统、社区APP”等一系列科技服务系统打造一个智慧型生活片区。


同时,内部规划数十所15年一站式学校,满足从幼儿园到高中的全系教育,在地块的产业上,主要是创客基地、总部办公、电子商务、云服务中心、研发展示、智能物流等智慧型产业,借以吸引全省更多高端人流在此聚集消费、工作和生活。


比如从生态建设可以看到,规划的公园很多。除了临河的生态廊道和道路两侧的景观带,整个地块还有大小的公园共7个,比如雕塑公园、生态公园和运动公园以及体验性状较强的公园等,绿地占地146.5公顷,水系15公顷,累计约2423亩。尤其是贾鲁河的沿河两岸景观,政府花费巨资打造,已经在去年就开工。

从政府的规划设计图可以看到,在临河生态廊道的建设上,预留网球场、篮球场、和钓鱼区、运动区等设施,极大方便后期使用。

整个市政地块虽然是有政府建设,但技术标准很高,比如全部采用海绵技术,包括雨水滞留池、生物滞留带、雨水收集箱,下凹绿地、生态雨水廊道及透水性铺装,实现雨水的生态调蓄,打造一个生态韧性的可持续片区。这样做既减少了排水量,减轻了市政负担又增加了水资源,节约自来水,让地下水得以回补,改善环境。

从政府到企业,对这个片区的打造都是奔着城市的标杆去的。


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作为一个一万多亩的大盘,为了口碑考虑,一般的房企对首批推出的项目相信一定会好好做,毕竟,这样的项目起码可以开发十几年,早期的口碑很重要。

一期产品是新亚洲主义风格,首期定位的就是刚需刚改客户。进入示范区的仪式感值得学习,无论是现场大量的安保、停车指挥还是环形景观路。


新亚洲主义的设计理念,搭配的现代中式的景观搭配,全部精装修交付。我们重点关注一下户型、精装修风格和标准如何。

看了几个样板房,我个人最喜欢的是这个户型,客厅和两个卧室均朝南,双卫,L    型厨房

入口处安装的有贴心入户挂钩,入户门2.3米高的子母门,户内门采用的是加高木门,也是2.3米高。

值得一提的是玄关收纳设计,定制玄关柜(鞋柜、鞋架、抽屉),卫生间洗漱柜、镜柜和厨房地柜、吊柜等,整体室内的设计风格偏年轻化,简洁时尚,还是不错的。

厨房橱柜还赠送的有吊柜,橱柜内有内置的垃圾桶,吊柜下提前安装好的有灯具。

厨房内提前安装好的燃气报警器。

卫生间镜柜的收纳空间也很丰富,不锈钢厕纸架,防溅插座也是提前装好的。有过装修经验应该知道厨房和卫生间的装修基本会占所有装修预算的近40%,品牌不一样差别也很大。

看看装修品牌


全屋赠送的有地暖和户内紧急呼叫系统。值得一提的是所有的室内全部是壁纸交付,在以前看的很多项目大部分都会选择乳胶漆,因为集中施工壁纸交付由于工期问题容易造成后期的质量隐患如壁纸翘皮等,这点给尚悦居的工程团队点个赞,敢于挑战难度。

项目的尺度很大,进深有1.5—1.8米,显得很宽敞,阳台的晾衣架,洗衣机用水龙头,地漏,防溅插座等都是提前安装好的。


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富力和建业能在紧邻市区又这么大的一块1万多亩的土地真的很让人羡慕,真的希望他们能按照最先进的规划理念造一个宜居、绿色、现代之城。当然,任何地块和项目不可能任何的缺点,比如这个地块的附近就有一个军用机场不知何时会搬离,另外东侧的中州大道平时车流量很大,临路的部分会有噪音。当然,在沟通中工作人员也介绍说临路部分均有几十米的绿化带进行隔离,所有的窗户也都是三层中空玻璃。


祝福这样一个超级大盘,能做的越来越好,为城市创造更多美丽。

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